Uw huurprijs laten toetsen volgens de huurprijsherzieningsprocedure
Bent u benieuwd of de huurprijs van uw bedrijfsruimte nog in verhouding is of heeft u het idee dat uw huurprijs afwijkt, dan kan middels een aantal stappen de redelijkheid hiervan worden bepaald.
De basis is te vinden in het Burgerlijk Wetboek 7, onder artikel 303 lid 2 staat vermeld waarop gelet moet worden bij het toetsen van de huurprijs. Deze tekst is echter beperkt en kan vrij breed worden geïnterpreteerd. In onderstaande zullen wij verder ingaan op de van belang zijnde criteria voor het berekenen van uw huurprijs. Voor het verkrijgen van een zo goed mogelijk beeld zijn enkele onderwerpen voorzien van voorbeelden.
Wenst u het berekenen van de huurprijs over te laten aan een specialist? Vastgoed InterVisie heeft jarenlange kennis van zaken, van het berekenen van uw huurprijs tot het voeren van een gerechtelijke procedure. Neem vrijblijvend contact met ons op om de mogelijkheden voor uw bedrijfsruimte te bespreken.
Wettelijk criterium bij het berekenen van de huurprijs
Vanuit de wet is artikel 303 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek 7 van toepassing voor het berekenen van de huurprijs. Hierin staat het volgende omschreven:
Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.
Uit bovengenoemde wettekst volgen de navolgende vraagstellingen:
- Welke bedrijfsruimten zijn vergelijkbaar met het gehuurde;
- Wat houdt ter plaatse in;
- Wat is de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de afgelopen vijf jaar;
- Wat houdt het gemiddelde van de huurprijs in;
- Hoe wordt de huurprijs herleid.
Huurprijs berekenen aan de hand van vergelijkbare objecten
Het is van belang dat de vergelijkbare panden ten aanzien van gebruiksmogelijkheden en functionaliteit vergelijkbaar zijn met het door u gehuurde pand. Hierbij spelen de volgende eigenschappen/criteria een rol in de vergelijking.
Ligging/locatie van het object;
(voorbeeld: een winkel op een A1- locatie heeft meer passanten dan een winkel op een B-locatie)
Bereikbaarheid van het object;
(voorbeeld: een winkel met een entree op de begane grond is beter toegankelijk dan een winkel met de entree in de kelder)
Parkeervoorzieningen bij het object;(voorbeeld: een winkel gelegen aan een parkeerterrein heeft betere parkeervoorzieningen dan een winkel zonder parkeermogelijkheden)
Oppervlakte van het object;
(voorbeeld: een winkel met een oppervlak van 100 m² is niet zonder meer vergelijkbaar met een winkel van 800 m²)
Lay-out/Indeelbaarheid van het object;
(voorbeeld: een winkel met een rechthoekige lay-out is in de basis beter indeelbaar dan een winkel met een L-vormige lay-out)
Front- diepteverhouding van het object;
(voorbeeld: een winkel met een front- diepteverhouding van 1/3 is beter toegankelijk dan een winkel met een front- diepteverhouding van 1/8)
Kwaliteit van het object.
(voorbeeld: een winkel van een goede kwaliteit geeft meer huurgenot dan een winkel met een slechte kwaliteit)
Speelt bestemming een rol?
Deze vraag valt niet direct met een ja of nee te beantwoorden. Uitgangspunt is dat de bouwkundige gedaante van het pand bepalend is. De aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf (en dus de bestemming van het gehuurde) en de aard van de in de vergelijkingspanden geëxploiteerde bedrijven zouden bij het berekenen van de huurprijs geen rol moeten spelen. Het gaat namelijk om de fysieke vergelijkbaarheid van het pand.
Dit betekent echter niet dat de bestemming van een pand nooit een rol speelt. Als de bestemming van het pand namelijk tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het pand, dan speelt de bestemming namelijk wel een rol. Kortom in beginsel speelt de bestemming van een huurpand geen rol bij de keuze van de vergelijkingspanden. Onder omstandigheden kan dit echter wel het geval zijn, namelijk als de bestemming tot uiting komt in de bouwkundige gedaante van het pand en dit niet met lage kosten ongedaan gemaakt kan worden.
Huurprijs berekenen met minder vergelijkbare panden
Het meest ideale beeld is dat vergelijkingspanden dezelfde criteria hebben als het door u gehuurde pand. In de praktijk is dit echter niet altijd mogelijk, zijn de gewenst panden niet aanwezig, betreft het eigendom van de gebruiker of kunnen de huurgegevens niet worden achterhaald. Dit betekent niet dat minder vergelijkbare panden bij voorbaat worden uitgesloten. In dat geval kunnen deze minder vergelijkbare panden, middels het toepassen van correctiefactoren, vergelijkbaar gemaakt worden. Uiteraard dient een en ander wel in alle redelijkheid te zijn.
Voorbeeld:
Wanneer een vergelijkingspand groter is dan uw pand, dan wordt de huurprijs van het vergelijkingspand met een percentage verhoogd. Reden hiervoor ligt in het feit dat een pand met een groter oppervlak over het algemeen een lagere vierkante meterprijs heeft dan een pand met een kleiner oppervlak.
Wanneer het vergelijkingspand op een A2-locatie ligt en uw pand op een A1- locatie, dan wordt de huurprijs van het vergelijkingspand met een percentage verhoogd. Hiervan kan gezegd worden dat de huurprijs van een pand op een A1-locatie hoger is dan die van een pand op een A2-locatie.
Huurprijs berekenen aan de hand van “ter plaatse” liggende panden
Van belang is dat de vergelijkingspanden “ter plaatse” zijn gelegen. Concreet betekent dit dat in beginsel de vergelijkbare panden in hetzelfde winkelgebied zijn gelegen als uw pand. Hierop zijn echter uitzonderingen denkbaar. Wanneer bijvoorbeeld binnen hetzelfde winkelgebied geen vergelijkingsobjecten voorhanden zijn en/of de vergelijkingspanden zijn gelegen in een winkelcentrum wat in eigendom is van één eigenaar, waarbij geen marktwerking heeft plaatsgevonden. In dat geval zal moeten worden uitgeweken naar een ander vergelijkbaar winkelgebied/winkelcentrum elders.
Hoeveelheid vergelijkingspanden voor berekenen huurprijs
Vanuit de wet wordt geen richtlijn gegeven over een minimaal of maximaal aantal vergelijkingspanden bij het berekenen van de huurprijs. Een huurder, verhuurder, deskundige of rechter zijn in principe vrij in het bepalen van de hoeveelheid vergelijkingspanden. Dit zal onder meer afhankelijk zijn van de mate van vergelijkbaarheid van de betreffende vergelijkingspanden. In de praktijk wordt vaak een bandbreedte aangehouden van circa 4 – 6 panden.
Hoe werkt de referentieperiode
Wanneer de vergelijkingspanden zijn geselecteerd, dan is het zaak om de huurprijzen hiervan te achterhalen. Het gaat hierbij om de daadwerkelijk betaalde huurprijzen over de afgelopen 5 jaar, voorafgaand aan de herzieningsdatum. Deze periode van 5 jaar wordt ook wel de referentieperiode genoemd. De herzieningsdatum is de datum waarop:
- Partijen onderling de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs zijn overeengekomen;
- Er een vordering (middels verzoekschrift) tot het vaststellen van de huurprijs is ingediend bij de Rechtbank.
Voorbeeld:
Van een vergelijkingspand is 3 jaar voor het herzieningsmoment de huurprijs verhoogd. Bij het berekenen van de gemiddelde huurprijs, moet de “oude” (lagere) huurprijs over jaar 1 en 2 van de referentieperiode worden meegenomen. De “nieuwe” (hogere) huurprijs moet over jaar 3 tot en met 5 van de referentieperiode worden meegenomen. Wanneer er geen huurprijs beschikbaar is over jaar 1 en 2, dan kunnen de jaren 3 tot en met 5 naar evenredigheid worden meegenomen. In dat geval weegt de gemiddelde huurprijs van het betreffende vergelijkingspand voor 3/5e deel mee in de vergelijking.
Herleiding huurprijzen
Bij het berekenen van de huurprijs dienen de mee te wegen huurprijzen van de vergelijkingspanden te worden herleid. Dit betekent concreet dat de huurprijzen welke in de referentieperiode worden meegenomen naar het prijsniveau van het moment van herziening moeten worden gerekend, om zo inflatie te neutraliseren. In de praktijk komt het erop neer dat de huurprijzen die in de referentieperiode vallen, op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI, reeks alle huishoudens) worden aangepast naar het niveau van het moment van herziening.
Het vaststellen van de oppervlakte van uw bedrijfsruimte
Bij het berekenen van de gemiddelde huurprijs van uw bedrijfsruimte per vierkante meter, speelt de oppervlakte een belangrijke rol. Het is van belang dat de juiste oppervlakte wordt vastgesteld. De wet geef geen richtlijnen over de wijze waarop dit bepaald moet worden en ook in de praktijk zijn er verschillende meningen over de berekening van de oppervlakte.
Feitelijke oppervlakte
Er zijn verschillende methodes om de oppervlakte van uw bedrijfsruimte te berekenen. Veelal wordt er gekeken naar het Bruto Vloer Oppervlak (BVO) of het Verhuurbaar Vloer Oppervlak (VVO). Bij het berekenen van het BVO worden feitelijk de buitenmuren meegenomen in de waardering alsmede onder meer een trapgat, liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau. Bij het berekenen van het VVO wordt alleen het oppervlak tussen de buitenmuren meegenomen in de waardering, exclusief onder meer een trapgat, liftschacht en leidingschacht. Een officieel meetrapport wordt onder de definities van NEN 2580 opgesteld.
Gecorrigeerde (herleide) oppervlakte
Als de feitelijke oppervlakte is vastgesteld, dan is de vraag of iedere vierkante meter wel dezelfde prijs rechtvaardigt. Meters welke minder functioneel zijn zouden een lagere prijs moeten vertegenwoordigen. Er bestaan verschillende methoden om de gecorrigeerde oppervlakte van uw bedrijfspand te bepalen. Een in het verleden veelal toegepaste methode is de “ITZA-methode”. Een methode welke op dit moment veel gebruikt wordt is de “functionele correctiemethode”
ITZA Methode
Bij deze methode worden alle vierkante meters uitgedrukt als een percentage van de A-zone.
De term ITZA staat voor het Engelse “In Terms of Zone A”, ofwel het “zoning principle”. Het uitgangspunt van deze wijze van het vaststellen van een huurprijs komt voort uit het gegeven dat het front de meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front. Gebleken is dat de omzetpotentie per m² afneemt naarmate een vierkante meter verder achter in een winkel ligt.
Het gedeelte op de begane grond dat het best bewinkeld wordt door de consument c.q. het meest functioneel is, wordt aangemerkt als A-zone. Elke vierkante meter in deze A-zone wordt gesteld op 100%. Vervolgens wordt aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders een lager percentage toegekend.
Functionele correctiemethode
Bij deze methode wordt alle vierkante meters uitgedrukt in een percentage per zone, ruimte en/of bouwlaag. Dit wordt ook wel de gecorrigeerde/herleide oppervlakte genoemd. Hierbij geldt dat de oppervlakte van de winkel op de begane grond in beginsel op 100% wordt gewaardeerd en de overige ruimten/bouwlagen als procentuele afgeleide ten opzichte van de winkelruimte begane grond. Voor de waardering van het oppervlak wordt rekening gehouden met constructieve beperkingen zoals bouwkundige versmallingen, verhogingen, verlagingen, verbredingen, tussenmuren welke als een beperking zijn aan te merken. Tevens wordt er rekening gehouden met de front-diepteverhouding van het object, de toegankelijkheid, de zichtlijnen en de functionaliteit.
Het berekenen van de gemiddelde huurprijs
Wanneer de huurprijzen over de referentieperiode bekend zijn en de gecorrigeerde/ herleide oppervlakte vastgesteld, dan kan de gemiddelde huurprijs per vierkante meter worden berekend over de referentieperiode of een gedeelte ervan. Alle huurprijzen binnen de referentieperiode worden opgeteld, gedeeld door het aantal referentiejaren en vervolgens gedeeld door de gecorrigeerde/ herleide oppervlakte.
Uitgangspunt is de aanvangssituatie
In veel situaties worden er door de jaren heen verbeteringen aan/in het pand gedaan door de huurder en/of de verhuurder. Van belang is hierbij om te weten dat bij een huurprijsherziening geen rekening dient te worden gehouden met verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht en waarde vermeerderend zijn. De achterliggende gedachte hierbij is dat het onredelijk is dat de huurder een hogere huurprijs zou moeten betalen voor verbeteringen die hij/zij op eigen kosten heeft aangebracht. Verbeteringen welke door verhuurder zijn aangebracht kunnen in sommige gevallen wel als waarde vermeerderend worden beschouwd, wat kan resulteren in een hogere huurprijs voor de huurder. Dus resumerend mogen door huurder uitgevoerde verbeteringen die waarde verhogend zijn niet meegewogen worden in een huurprijsherziening. Niet alle investeringen zijn relevant. Investeringen in de inrichting zijn bijvoorbeeld niet van invloed op de waarde van het pand. Het gaat om verbeteringen welke aard- en nagelvast aan het pand zijn gedaan.
Hieronder volgen enkele voorbeelden van huurwaarde verhogende verbeteringen die geen invloed hebben op de hoogte van de huurprijs herziening:
- De huurder heeft een bouwkundige scheidingsmuur verwijderd waardoor de achtergelegen ruimte als winkelruimte kan worden gebruikt;
- De huurder heeft een eerste verdieping voor publiek toegankelijk gemaakt door het plaatsen van een roltrap;
- De huurder heeft niveauverschillen in de winkel gelijkgetrokken waardoor de verkoopvloer beter toegankelijk is.