Frequently asked questions and answers

Afhankelijk van hetgeen is vastgelegd in uw huurovereenkomst kunnen uw mogelijkheden verschillen. Binnen de wetgeving is het een en ander geregeld ingeval van gebreken, echter sluit het standaard ROZ model het een en ander uit. Het is in ieder geval zaak om er kort op te zitten bij de gemiddelde verhuurder. Leg ook alles schriftelijk vast, ook de gemaakte afspraken voor herstel. Wees bij oudere panden ook bedacht op asbest, regelmatig komen wij huurovereenkomsten onder ogen waarin huurders onbewust hebben getekend voor de gevolgen van de eventuele aanwezigheid van asbest. Het is raadzaam om bij aanvang van een huurovereenkomst niet alleen te focussen op de primaire huurvoorwaarden (huurprijs/looptijd), maar ook de secundaire. De laatste categorie is gericht op de afspraken gedurende de looptijd, bijvoorbeeld ook ten aanzien van mogelijke gebreken.

Dit kan aan het einde van de huurtermijn, met inachtneming van de omschreven huurtermijn. Let wel: als er over de verlengingstermijn, vaak na 2 x 5 jaar, niets staat vermeld, dan loopt de huurovereenkomst verder in de onbepaalde tijd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een betaaltermijn, ofwel, indien u per maand betaald, dan kunt u op de laatste dag van iedere maand opzeggen.

Bij een indeplaatsstelling zal de huurder de winkelruimte niet langer huren en op eigen initiatief een nieuwe huurder vinden die de huurovereenkomst wenst voor te zetten. In principe is de verhuurder verplicht om hieraan mee te werken, tenzij hij een goede reden heeft om dit te weigeren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer verhuurder kan aantonen dat de nieuwe huurder niet aan de financiële verplichting kan voldoen.

Koop breekt geen huur waardoor er geen nieuwe huurovereenkomst opgesteld dient te worden. Alle rechten en plichten welke een verhuurder ten aanzien van zijn huurder heeft, gaan bij koop van een onroerende zaak van rechtswege over op de koper. Aanpassingen in de tenaamstelling, bankrekening en BTW nummers kunnen gewoon mondeling of per post worden medegedeeld.

Zeer beperkt en dit is bij wet vastgelegd. Een verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen ingeval hij daar een dringende reden voor heeft. Dit kan zijn wegens “dringend eigen gebruik” of “renovatie”. Daarnaast is het mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen ingeval een huurder haar verplichtingen (financieel) niet nakomt, een slecht huisvader is of in een faillissement terecht komt. Alleen op basis van deze punten kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen. Zeker in het geval van opzeggingen wegens dringend eigen gebruik en renovatie is het van belang om een deskundige in te schakelen, u heeft meer rechten dan u denkt.

Bij het bepalen van de herzieningswaarde van een winkelpand wordt gekeken naar de betaalde huurprijzen van vergelijkbare winkels in de directe omgeving. Hierbij wordt uitgegaan van het gemiddelde van de betaalde huurprijs in de afgelopen vijf jaar. De markthuurwaarde is de huur voor een pand, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

Naast de wettelijke bepalingen die gelden voor het aanpassen van een huurprijs, realiseren wij steeds vaker in goed overleg met een eigenaar een resultaat voor u als huurder. Uiteraard is dit wel afhankelijk van bepaalde factoren, zoals de hoogte van de huurprijs, de duur van de huurovereenkomst en niet te vergeten de locatie waar u bent gevestigd. Het winkellandschap verandert in rap tempo, zo zijn de mogelijkheden in een aanloopstraat met leegstand een stuk groter dan in een A1 winkelstraat waar geen leegstand aanwezig is.

Nee, dit is alleen mogelijk wanneer de eerste huurtermijn in de huurovereenkomst is verstreken. Voorbeeld: de huurovereenkomst is per 1 januari 2000 voor 10 jaar ingegaan en loopt vervolgens voor een optieperiode van 5 jaar verder. De huurprijs kan per 1 januari 2010 voor het eerst en vervolgens op ieder gewenst moment, wanneer hier aanleiding toe is, worden aangepast. Vanaf het moment dat de huurprijs is aangepast dan geldt dat deze de eerstvolgende 5 jaar niet opnieuw (buiten de jaarlijkse indexering) kan worden aangepast. Na deze 5 jaar staat het zowel huurder als verhuurder weer vrij om de huurprijs aan te passen.

Wanneer u het idee heeft dat u een huurprijs betaalt welke niet meer in verhouding is, dan kunnen wij dit voor u onderzoeken. Wij zullen dan de huurprijsherzieningswaarde bepalen conform de bepalingen van artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek. De huurprijsherzieningswaarde brengen wij in kaart door grondig onderzoek te doen naar de huurprijzen van vergelijkbare winkels ter plaatse. Onze jarenlange ervaring op dit gebied en onze uitgebreide database zorgen ervoor dat wij u nauwkeurig kunnen adviseren omtrent de huurprijs van uw winkel.

We sturen altijd eerst en test-alert. We bellen je vervolgens even ter controle of deze mail is aangekomen.

Wij zijn er voor jou en jou alleen. Wij ontvangen geen commissies en hebben geen afspraken met derde partijen.

Met kleine vragen kun je altijd vrijblijvend bij ons terecht, dat hoort bij onze dienstverlening. Ligt er een concreet vraagstuk waarmee we je kunnen helpen? Dan stellen we een offerte voor je op.

Zeker! Wij vinden het heel belangrijk dat zowel kleine als grote retailers bij ons terecht kunnen. Juist als kleine retailer kunnen je huurvoorwaarden je bedrijf maken of breken.

Afhankelijk van het moment ontvang je één of meerdere alerts. We versturen deze ruim voor de verstrijkdatum, zodat je nog genoeg tijd hebt om een slimme strategie te bepalen. Bij een naderende opzegdatum of breakoptie starten we 3 maanden van te voren met reminden. Bij een naderend herzieningsmoment starten we hier 6 maanden van te voren mee.

We sturen je proactief een e-mail met advies. In het advies vind je onder andere een opsomming van de huurdata en onze visie op de herzienings- en markthuur. Mocht je hier vragen over hebben, dan lichten we ons advies graag telefonisch toe.